Известия: Ипотечные заемщики стали избегать судов с банками

Стагнация цен на вторичном рынке жилья вынудила должников быстрее продавать свои квартиры, чтобы расплатиться с банками. Теперь клиенты до суда пытаются договориться с коллекторами о реализации квартир. Об этом свидетельствует исследование коллекторской компании «Кит Финанс Капитал», с которым ознакомились «Известия». Стагнация цен на рынке вторичного жилья делает для заемщиков процедуру взыскания квартир через суд невыгодной. По прогнозам экспертов, тенденция будет сохраняться в течение ближайших пяти лет. При возникновении малейших проблем с погашением ипотеки нужно обращаться в банк — так есть шанс сохранить квартиру.

Коллекторское агентство «Кит Финанс Капитал» проанализировало количество урегулированных и находящихся в стадии урегулирования ипотечных кредитов с ноября 2016 по ноябрь 2017 года. Выяснилось, что в 45% случаев ипотечные заемщики пытаются продать квартиру, чтобы расплатиться с банком, не дожидаясь суда. Соответственно, в 55% квартиры взыскивают у должников через суд. Годом ранее 40% должников пытались договориться о продаже жилья в счет погашения долга банку до суда, а 60% — через суд.

Генеральный директор «Кит Финанс Капитала» Денис Аксенов пояснил, что тренд связан с ценовой стагнацией на вторичном рынке недвижимости.

— С начала 2014 года в большинстве регионов действительно наблюдается снижение стоимости жилья, — подтвердил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец.

Руководитель аналитического направления А1 Сергей Свиридов отметил, что стагнация началась со второй половины 2015 года.

— На первом этапе она выразилась в массовом снятии квартир на вторичном рынке с продаж — с 80 тыс. до 50 тыс. — и одновременно резком удлинении сроков экспонирования — до 1 года. На втором этапе — в массовом предложении дисконтов к цене на уровне 10–15% при обсуждении условий. А на третьем, начиная со второй половины 2016 года, — в снижении общего уровня цен на 15%, — пояснил Сергей Свиридов.

Поэтому заемщикам невыгодно тратить время и средства на судебные споры о квартирах с банками: заседания могут длиться несколько лет. Средние издержки на адвоката в Москве в этом случае составят 200 тыс. рублей, если процесс будет проходить во всех инстанциях. Консультация адвоката по ипотеке достигает 5 тыс. рублей, представление интересов клиента в суде — 35 тыс. рублей в рамках одной инстанции, в эту же сумму оценивается отсрочка исполнения решения суда, а признание ипотечного договора недействительным — в 50 тыс.

Кроме того, за несколько лет судебных тяжб может существенно вырасти сумма ипотечного долга.

— Пока долг полностью не погашен, проценты по кредиту продолжают начисляться, в случае просрочки появляются дополнительные штрафы и пени, — рассказал директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. — В такой ситуации ждать повышения стоимости недвижимости — весьма сомнительная затея.

По подсчетам Дениса Аксенова, в условиях нынешней ситуации с ценами на вторичном рынке недвижимости должник за судебный процесс может потерять около 45% стоимости квартиры. Кроме того он понесет судебные издержки.

— А в рамках досудебного урегулирования сроки реализации квартиры полностью зависят от должника и той цены, которую он установит за нее, — отметил Денис Аксенов. — В нашей практике были случаи, когда должник рассчитывался с кредитором за 21 день. Срок, за который должник проходит процедуру досудебного урегулирования и производит окончательный расчет с кредитором, сократился в среднем на 2–3 месяца.

По прогнозам экспертов, заемщики продолжат договариваться с коллекторами о продаже квартир до суда. По словам директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольги Широковой, рассчитывать на рост цен на вторичном рынке нет оснований. По данным Росреестра, первичный рынок московского жилья вырос за девять месяцев этого года в 1,6 раза. За три квартала было зарегистрировано 36,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве против 23,5 тыс. годом ранее.

По прогнозам Сергея Свиридова, на горизонте 3–5 лет роста цен на вторичном рынке ждать не приходится — в том числе из-за программы реновации, которая увеличит число предложений на «первичке». Соответственно, до 2024 года банковские должники будут стараться продать квартиру до суда. Это приведет к разгрузке арбитражных судов.

Банки настоятельно рекомендуют заемщикам, у которых возникли проблемы с погашением ипотеки, не затягивать процесса, а сообщить об этом кредитной организации: можно найти оптимальный и наименее затратный способ выхода из создавшейся ситуации. Если у клиента случились неприятности, но они носят временный характер, банк вполне может пойти навстречу и реструктурировать кредит или предоставить кредитные каникулы — отсрочку в погашении долга на месяц или два. Банки не заинтересованы в том, чтобы самостоятельно заниматься продажей квартир: это непрофильное для них занятие, сопряженное с отвлечением сотрудников от основной деятельности.

Анастасия АЛЕКСЕЕВСКИХ