Москву заставят платить. Суд вступился за собственников изымаемой недвижимости

В каких случаях собственники могут требовать компенсаций за несправедливо оцененную недвижимость, изъятую в связи с присоединением к Москве новых территорий.

Конституционный суд России (КС) признал несоответствующими основному закону государства некоторые положения федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к городу Москве территорий». Речь идет о принудительном изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

Поводом для этого послужило обращение граждан, владевших гаражными боксами, которые были изъяты для реализации проекта строительства Северо-восточной хорды. Эти объекты были включены в перечень Департаментом городского имущества в 2016 году, однако их рыночная стоимость была определена по состоянии на 8 апреля 2013 года — день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории, где был намечен снос.

Отсроченное изъятие

Собственникам гаражей, Александру Федосову и Александру Качковскому, было выплачено 790 000 и 4,9 млн рублей. Однако истцы не согласились с размером компенсаций, указав на то, что с момента утверждения планировки до заключения соглашения об изъятии земель прошло три года, а индексация рыночной стоимости произведена не была. Согласно представленной ими оценке, реальная рыночная стоимость объектов на момент изъятия составляла 1,5 и 8,2 млн рублей.

Как рассказал Forbes президент юридической компании LDD Заур Алескеров, подобная отсрочка при изъятии земель возникает достаточно часто: «Не всегда планы, которые ставит перед собой город, оперативно находят финансирование. Не всегда рынок готов к быстрым действиям. Например, если речь идет о строительстве дороги, городу необходимо найти концессионеров. С 2013-2014 года такие задержки также объясняются тем, что рынок недвижимости коснулся кризис и процессы в целом замедлились».

Конституционный суд согласился с доводами истцов, объявив часть 5 статьи 13 ФЗ «Об особенностях регулирования…» противоречащей статьям Конституции, в которых указана необходимость равноценного возмещения. Противоречащей в той мере, в которой правоприменительная практика не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости.

Как отреагирует рынок недвижимости

Постановление КС не меняет ситуацию на московском рынке недвижимости, так как в большей степени касается работы органов исполнительной власти, отметил Алескеров: «Для оценщиков-юристов принципиально ничего не поменялось. Мы всегда оценивали именно так. Конституционный суд просто указывает на то, что существует длинный «разбег» между оценкой и изъятием. Суд говорит: вы уточните тогда свои нормативно-правовые акты в этой части. Но он не признает ни одну из норм неконституционной по факту. Да, он принимает доводы истцов и отменяет судебные акты. Но стандарты оценки не поменялись, ничего принципиально не изменилось».

Многие судебные акты могут быть пересмотрены в связи с этим постановлением, продолжил эксперт. Однако формулировки КС в некоторых пунктах весьма расплывчаты, что может затруднить разбирательство.

«Собянин проиграл, Москва проиграла «физикам» — и по новым обстоятельствам теперь можно посмотреть дела, вступившие в законную силу. Явные нарушения есть. Но есть и загвоздки. Не так все понятно в этом акте. Указано, что законодатель должен в будущем предусмотреть поправки в свои нормативно-правовые акты, которые не будут допускать подобных нарушений со стороны органов исполнительной власти. Когда он их внесет, это вопрос. Год-два пройдет. Потом, что именно он внесет? Написаны только общие фразы», — указал президент юридической компании LDD.

Остается открытым вопрос о независимости экспертов, которые будут производить оценку. «Формально, они все независимые — эксперты, которые назначаются судом. Другое дело — насколько они реально независимы от власти? Это же нельзя прямо доказать. Так что вопросы оценки, вопросы денег всегда будут спорным. Правообладателям всегда будет казаться слишком мало, городу — слишком много», — заключил Алескеров.

Кто может рассчитывать на компенсацию

Возможностью пересмотра дела, предоставленной КС, могут воспользоваться собственники изъятого имущества, которые в судебном порядке оспаривали или возражали против определенной государственным органом стоимости возмещения, объяснил руководитель направления коммерческих споров юридической компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Срок на подачу такого заявления составляет 3 месяца с даты принятия постановления Конституционного суда.

«При новом рассмотрении дела, решение суда должно быть отменено. Стоит отметить, что уже при рассмотрении дела заново по существу, бывший собственник имущества должен будет доказать, что увеличение стоимости недвижимости произошло по экономическим причинам (например, в связи изменением спроса и предложения), но никак не связано с утверждением проекта, со строительством объектов инфраструктуры в рамках данного проекта», — подчеркнул Малинин.

Закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к городу Москве территорий» был подписан президентом России Владимиром Путиным в 2013 году. По словам депутата Госдумы Владимира Ресина, документ был разработан на основе опыта подготовки Сочи к принятию Олимпиады и реконструкции Ленинградского шоссе в Москве — тогда собственники «мешавшихся» объектов требовали непомерные суммы компенсаций за их снос.

Алексей СИВАШЕНКОВ, Forbes Staff