Российская газета: Метр перемен

Осенью практически все крупнейшие банки объявили о повышении ставок по ипотеке. Объясняют они это одинаково — увеличением стоимости денег в экономике. Еще до нового года средние ставки по ипотеке могут откатиться до уровней января и снова стать выше 10 процентов, а в 2019 году — вырасти и до 12 процентов.

Ставки по жилищным кредитам продолжали снижаться практически весь этот год (это началось еще весной 2017 года). В марте президент Владимир Путин говорил в Послании Федеральному Собранию, что среднюю ставку по ипотеке нужно довести до 7-8 процентов. После этого руководители крупнейших банков делали заявления о том, что такая стоимость ипотеки — дело относительно недалекого будущего. Так, глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал, что банк способен понизить ипотечные ставки до 7 процентов буквально за год-два. Глава ВТБ Андрей Костин подчеркивал, что банк тоже стремится к ставкам в 7-8 процентов.

Состояние рынка ипотеки (и финансового рынка в целом) весной и почти все лето действительно позволяло рассчитывать, что до такого падения ставок осталось не так уж и долго. Позднее экономические условия изменились — расширение санкций, колебания на финансовых рынках развивающихся стран (включая и российский) ускорили инфляцию. На это отреагировал Банк России, повысив в середине сентября ключевую ставку, что всегда автоматически приводит к росту процентов по вкладам и кредитам. После этого банки и начали повышать ставки по ипотеке. В среднем, в зависимости от банка, рост составил от 0,5 до 1 процентного пункта. Официальная статистика Банка России по средневзвешенным ипотечным ставкам этот процесс еще отразить не успела — самые свежие данные (на 1 октября) пока фиксируют снижение ставок. К этой дате они как раз достигли очередного исторического минимума.

Объем выдачи ипотечных кредитов в следующем году почти наверняка снизится

Но скоро показатель развернется в обратную сторону. Ставки будут расти весь остаток 2018 года и как минимум в начале 2019 года, говорит управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Он не исключает, что средний уровень ставки по ипотеке превысит 10 процентов уже до конца этого года.

В 2019 году ситуация со ставками может пойти по двум сценариям, продолжает Павлов. Первый сценарий, который можно считать самым вероятным: средняя ставка по ипотеке увеличится еще на 1-2 процентных пункта и будет в районе 12 процентов, считает он. Таким образом, она вернется к показателям начала 2017 года. Но даже в этом случае спрос на ипотеку вряд ли сильно изменится, прогнозирует Павлов. "Вероятно, объем выдач может быть несколько меньше, чем по итогам 2018 года (результаты этого года действительно рекордные, и их сложно повторить), но сокращение будет не столь значительным. Так как все-таки даже при условии повышения ставок условия кредитования остаются достаточно комфортными", — полагает он. Если стабильность в экономике сохранится, то можно ожидать, что со второй половины 2019 года ставки по ипотеке начнут снижаться и снова вернутся к уровню 9,5 процента, добавляет предправления банка "ДельтаКредит" Мишель Кольбер.

Существует еще и второй сценарий развития событий, он негативный и может стать реальностью в случае экономических шоков. Тогда ставка по ипотеке поднимется в 2019 году выше 12 процентов и выдача жилищных кредитов заметно сократится, говорит Павлов. Правда, на спрос влияют не только ставки, важны еще как минимум динамика реальных доходов россиян и ситуация с рублем. Пока развитие событий по второму сценарию он считает маловероятным.

Вместе с ростом ставок снизится и объем программ по рефинансированию, прогнозирует Павлов. Основная часть заемщиков успели улучшить условия взятой ипотеки на волне низких ставок в этом году. Пик рефинансирования ипотеки пришелся на май 2018 года, говорилось в исследовании бюро кредитных историй "Эквифакс". В будущем спрос на рефинансирование ипотеки может вернуться, допускает Павлов. Процесс тоже связан с динамикой ставок. Банк России уже отмечал, что рост ключевой ставки — это временное явление, по его прогнозу, инфляция, а вслед за ней и ключевая ставка будут снижаться в 2020 году. Тогда же вниз могут пойти и ставки по всем видам кредитов, включая и ипотеку. При этом средняя величина первоначального взноса по ипотеке вряд ли заметно изменится в ближайшее время, считает Павлов. "Первоначальный взнос — это, с одной стороны, проверка заемщика на готовность вкладывать собственные средства в покупку, его умения копить. И с этой точки зрения пятая часть от стоимости недвижимости — достаточный мотиватор", — говорит он.

Банк России пытается снизить долю ипотечного кредитования с низким первоначальным взносом

Одновременно ЦБ пытается снизить долю ипотечного кредитования с низким первоначальным взносом (оно считается рискованным). Поэтому в ближайшее время банки сведут к самому минимуму выдачу жилищных кредитов с первоначальным взносом меньше 20 процентов, прогнозирует Кольбер. На этом фоне вместе с вероятным повышением ставок и ростом цен на жилье (особенно в новостройках) общий объем выдачи ипотеки в 2019 году снизится, считает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

Таким образом, условия по ипотеке для потенциальных заемщиков, если смотреть только на ставки, в следующем году будут ухудшаться. Однако при желании взять кредит на жилье нужно оценивать не только проценты (прошедший рост ставок пока не так сильно отразился на величине ежемесячного платежа), но и возможность на протяжении ряда лет стабильно выплачивать кредит и иметь финансовую "подушку безопасности" на случай непредвиденных обстоятельств.

Инфографика: "РГ"/ Александр Чистов/ Роман Маркелов

Роман МАРКЕЛОВ