Фантомный платеж: арендодателям не простят НДС по неполученной выручке

Минфин отказался простить владельцам офисных и торговых центров НДС по непоступившим от арендаторов платежам. Об этом говорится в ответе замминистра финансов Алексея Сазанова на письмо замглавы комитета Совфеда по бюджету и финрынкам Андрея Епишина. Ранее сенатор обратил внимание министерства, что арендодатели из-за карантина и отсрочек, не получают плату, но обязаны перечислять с нее налоги. За один квартал НДС для торгового центра может составлять 60–100 млн рублей.

Системы ради

3 апреля правительство рекомендовало арендодателям не брать деньги c малого бизнеса из пострадавших отраслей до 1 октября. Взамен собственники недвижимости должны получить льготы по другим видам налогов: земельному, имущественному, НДФЛ и ряду других. Однако сложилась ситуация, что владельцы торговых и офисных центров обязаны перечислять НДС за начисленную, но неоплаченную аренду, поскольку налог включается в декларацию независимо от поступления платежа.

Ранее Андрей Епишин предложил Минфину решить эту проблему следующим образом: просто перейти на кассовый метод начисления налога, то есть по факту получения денег от съемщиков. Министерство, согласно ответу Алексея Сазанова, его инициативу не поддержало.

По словам замглавы Минфина, если дать арендодателям право платить НДС по факту поступления арендных платежей, то и съемщикам необходимо запретить принимать этот налог к вычету (бизнес может снизить собственную базу на сумму НДС, включенную в приобретенные им товары или услуги, в том числе аренды).

В противном случае стороны окажутся в неравных условиях, целостность налоговой системы нарушится, а бюджет будет лишаться денег. К тому же ущерб собственникам коммерческой недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам из пострадавших отраслей, компенсируется за счет преференций по другим видам обязательных платежей, напомнил замминистра.

Впрочем, как пояснил Андрей Епишин «Известиям», Минфин не отказывается признавать эту проблему: идет поиск приемлемых путей ее решения. Главный риск, по его словам, заключается в том, что арендатор заплатит НДС с арендных платежей, которые так и не поступят, поскольку предприниматели съедут.

— То есть расторгнуть договор владелец недвижимости не может, поскольку, грубо говоря, дано указание арендаторов не выселять. Но налог он обязан платить, хотя в конечном счете значительная часть организаций может просто съехать, так и не заплатив, — пояснил замглавы комитета Совфеда по бюджету и финрынкам.

«Известия» направили запрос в Минфин с просьбой уточнить, есть ли альтернативные способы защиты сторон от необходимости начислять налоги по несуществующим платежам. В министерстве порекомендовали ориентироваться на текст ответа Алексея Сазанова на запрос сенатора. В ФНС на аналогичный запрос порекомендовали обратиться в Минфин.

В узком кругу

Предложение начислять НДС по факту оплаты в этой ситуации оправданно, но следует учесть и «зеркальность» налога, полагает партнер Taxology Леонид Сомов. Если арендодатели могут платить в бюджет лишь по факту поступления денег, то и арендаторы должны иметь право на вычет НДС не ранее погашения задолженности по арендной плате. Так или иначе, необходимо учесть, что если съемщик обанкротится и не сможет выполнить свои обязательства перед владельцем недвижимости, то последний уже не сможет вернуть уплаченный НДС.

Впрочем, по мнению партнера налоговой практики BMS Law Firm Давида Капианидзе, в этом варианте реализовать инициативу будет технически сложно. Цепочки плательщиков НДС весьма разветвленные, поэтому слишком много компаний будут предъявлять свои права либо на освобождение, либо на вычет. То есть фактически может посыпаться вся система.

Если арендодатель не хочет платить НДС за неоплаченные услуги, он может договориться со своим съемщиком и просто не выставлять ему ежемесячно счет, а, например, перенести его на более поздние сроки. В этом случае налог начисляться не будет, поскольку не возникнет выручка — ни фактически, ни формально, уточнил он.

Если подходить к ситуации конструктивно, по-партнерски, то арендодатели и арендаторы всегда могут самостоятельно урегулировать вопрос с платежами за аренду, согласился исполнительный директор «Опоры России» Андрей Шубин.

— Другое дело, что многие владельцы коммерческой недвижимости отказываются понимать, что находятся в одной лодке со своими клиентами, и ставят ультиматумы, — добавил он.

Вопрос восстановления справедливости в уплате НДС — далеко не главный во взаимоотношениях арендодателей со съемщиками, отметил он. Баланс их интересов так и не достигнут: указание не выгонять малый бизнес есть, но внятных механизмов компенсации так и не появилось.

За один квартал крупный торговый центр платит 60–100 млн рублей НДС, оценили в Российском совете торговых центров (РСТЦ). Поэтому сложившаяся ситуация с обязанностью платить налог по непоступишим платежам крайне болезненна, полагают там. В РСТЦ затруднились оценить, какую долю помещений арендуют компании из пострадавших отраслей, но малый бизнес в целом занимает в районе четверти площадей.

В конце мая Госдума приняла законопроект, освобождающий МСП из пострадавших отраслей от обязанности платить штрафные санкции при досрочном расторжении договора с арендодателем. Документ спровоцировал довольно бурную дискуссию: в его первоначальной редакции право разрывать контракт без последствий было предоставлено всем арендаторам, в том числе и крупным ритейлерам. Это вызвало негативную реакцию собственников недвижимости.

Дмитрий ГРИНКЕВИЧ