Эксперты предсказали возвращение ипотечных ставок к уровню 10%

В 2020 году после исторических минимумов ипотечная ставка может превысить уровень 10% при развитии умеренного и кризисного сценариев, говорится в обзоре «Угроза заражения» рейтингового агентства «Эксперт РА» (есть у РБК). Власти объявляют меры по поддержке рынка, но полностью нивелировать эффект от макроэкономической ситуации не смогут.

Как будут меняться ставки

В начале 2019 года на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки Банком России (до 7,75%) в декабре 2018 года. Ипотечная ставка поднялась с 9,66% на начало года до 10,56% в апреле, на этом фоне снижались объемы выданных и рефинансированных кредитов. Тренд завершился в июне, когда ЦБ принял решение о понижении ключевой ставки, а вслед за регулятором понижать ставки начали и банки. Жилищные займы дешевели девять месяцев подряд, к концу года ставка опустилась до 9%, а в январе 2020 года — до нового рекордно низкого значения — 8,79%. ЦБ пока не раскрывал данные за февраль.

Тем не менее в 2019 году прирост ипотечной задолженности замедлился до 17% против 24% годом ранее: банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов (падение на 14%) на 2,8 трлн руб. (сокращение на 5%). Средние ставки были выше уровней 2018 года, на динамику портфелей повлияли также рост цен на недвижимость и снижение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом, считают аналитики. В 2020 году «Эксперт РА» ожидает нового падения выдач жилищных займов — уже не на 5%, а на 10%, чему поспособствует новое вероятное повышение ставок уже в первом полугодии 2020 года.

«На фоне роста доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков из-за волатильности на финансовых рынках проценты по ипотеке с большой вероятностью превысят 10% уже в первой половине года», — считают в «Эксперт РА».

Некоторые банки уже начали поднимать ставки по жилищным займам из-за волатильности на рынках, вызванной распространением коронавируса COVID-19, разрывом сделки ОПЕК+ и последовавшим почти двукратным обвалом цен на нефть до $25–27 (по сорту Brent). Это сделали «ЮниКредит» и Транскапиталбанк, Райффайзенбанк и Росбанк, «Открытие». Крупнейшие игроки на рынке — Сбербанк и ВТБ — пока не меняли условий по ссудам. Центральный банк на прошлой неделе оставил ключевую ставку неизменной (6%).

«Ряд банков уже повысил ставки по ипотеке, по всей видимости, это станет общерыночной тенденцией. Рост стоимости фондирования неизбежно приведет к увеличению ставок по ипотеке, что может вызвать снижение темпов выдачи», — рассуждает управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. Кроме того, в условиях ухудшения макроэкономической ситуации ряд клиентов также могут отказаться от заключения сделок, добавляет он. Для компенсации падения спроса регулятор уже смягчает регулирование в этой сфере, но полностью нивелировать эффект текущей макроэкономической ситуации эти меры не смогут, заключает Волков.

В опорном банке жилищного развития «Дом.РФ» придерживаются более оптимистичной точки зрения. «Заметный рост ставок — до 10% и более — возможен при неблагоприятном развитии событий и для кредитов на вторичном рынке», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Он обращает внимание, что, несмотря на рост доходности ОФЗ (с 5,7–6,2 до 7,9–8,2%) и повышения ставок по вкладам, крупнейшие банки сохраняют ставки по ипотеке.

«Динамика ставок по ипотеке будет во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей. Однако реализация комплексной поддержки ипотечного рынка сможет воспрепятствовать росту ставок», — считает Гольдберг. Так, по его словам, перевод выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышение ликвидности рынка ипотечных облигаций помогли бы сохранить ставки вблизи текущего уровня.

Какие сценарии возможны на рынке

«Эксперт РА» рассматривает три сценария развития событий на ипотечном рынке:

• позитивный предполагает, что участники сделки ОПЕК+ скоро договорятся, валютный курс стабилизируется, инфляция не будет разгоняться и ЦБ воздержится от повышения ставки. В таком случае аналитики ожидают рост ипотечного портфеля на 10–15% и снижение средней ставки до 8,5% к концу года;
• при наиболее вероятном, по мнению «Эксперта РА», умеренно негативном сценарии рост портфеля замедлится до 10% и объем выдач сократится до 2,5–2,6 трлн руб., а ипотечная ставка задержится на отметке около 10%. Такой сценарий возможен при ускорении инфляции и пересечении таргета ЦБ в 4% в 2020 году, повышении ключевой ставки до 7–7,5%, цене нефти марки Brent на уровне $40–45 за баррель;
• кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до 35 долл./барр., отказ Центрального банка от валютных интервенций, значительное обесценение рубля и разгон инфляции до 7–8% годовых. При его реализации объем выдач ипотеки упадет на 20–25%, до 2,1–2,2 трлн руб., считают аналитики.

Влияние на рост ставок по ипотеке окажут несколько факторов. «В первую очередь это стоимость фондирования, потому что ставки по вкладам уже начали повышаться, наблюдается рост доходности ОФЗ и в целом пересмотр риска по развивающимся рынкам из-за волатильности. Доходность ОФЗ — стандартная мера риска, и банки при установлении ставок на нее тоже ориентируются», — говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Ставки, в свою очередь, окажут негативное влияние на объем новых выданных кредитов.

«Ставки по ипотеке, скорее всего, зафиксируются на уровне около 10% в течение нескольких ближайших месяцев. Позже, если ситуация стабилизируется, ставки постепенно пойдут на спад», — добавляет эксперт. В «Эксперт РА» ожидают, что в случае кризисного сценария ставки приблизятся к «заградительному» уровню — 11%. «В рамках умеренно негативного сценария мы ожидаем ставки около 10% плюс-минус несколько десятых процентного пункта», — добавляет Щурихина.

В 2020 году рост цен на жилье продолжится, так как увеличатся затраты застройщиков на импортные материалы и технику из-за обвала рубля. Кроме того, в начале года может возрасти инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений. Рост цен на жилье влияет на объем выдач, отмечается в исследовании. Так, в 2019 году жилье дорожало и в условиях стагнации реальных доходов населения, в результате сократилось число заемщиков, которые могли позволить себе взять больший по размеру жилищный кредит. Подорожание жилья привело к увеличению среднего размера кредита на 10%, с 2 млн до 2,2 млн руб. «Если цены на недвижимость продолжат расти, то объем ипотечных выдач, скорее всего, будет сокращаться. Кроме того, будет увеличиваться средний размер кредита, так как заемщики в условиях неблагоприятной динамики доходов населения и роста цен на жилье не смогут накопить большой первоначальный взнос», — замечает Щурихина.

В результате аналитики ожидают ухудшения качества ипотечного портфеля, который считался одним из наиболее качественных активов в банковском секторе. В 2020 году снизится платежеспособность населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, сократятся рабочие места в наиболее подверженных влиянию коронавируса сферах. «Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля», — говорится в отчете.

Как помогают рынку

Власти уже объявляли меры по поддержке банков и заемщиков, в том числе и в сфере жилищного кредитования. Центральный банк, например, снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%, что сделает их более доступными. Регулятор также объявил о послаблениях для заемщиков, заразившихся коронавирусом.

В среду, 25 марта, президент Владимир Путин в обращении к россиянам рассказал о предложении ввести каникулы по ипотечным и потребкредитам при падении месячных доходов заемщика более чем на 30%. В этом случае можно будет приостановить обслуживание долга и пролонгировать заем.

В зоне особо риска находятся заемщики, работающие в сферах, пострадавших от пандемии (туризм, авиаперевозки, сфера услуг и развлечений), а также те, кто получает серую зарплату, говорится в исследовании «Эксперт РА».

Павел КАЗАРНОВСКИЙ