​Метровый задор: цены на квартиры в новостройках установили новый рекорд

В России установились самые высокие цены на квартиры в новостройках за всю историю рынка. За шесть лет в крупных городах средняя стоимость 1 кв. м выросла на 38,6%. Об этом свидетельствует статистика участников рынка, с ней ознакомились «Известия». После кризиса 2014–2015 годов цены росли вместе со спросом, который подогревался дешевеющей ипотекой. Также в числе причин подорожания — увеличение себестоимости строительства и переход отрасли на эскроу-счета. В дальнейшем темпы роста цен могут снизиться в случае выполнения стратегических задач правительства, считают эксперты.

Планомерно вверх

С 2014-го по 2019 год средняя стоимость жилья в новостройках в крупных городах России выросла на 38,6% — до 107,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Об этом свидетельствуют данные исследования, подготовленного для «Известий» федеральным порталом «Мир квартир». Речь идёт о жилье во всех сегментах, за исключением элитного, в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми. Тенденцию подтвердили в «Авито Недвижимость», отметив, что цены продолжают расти, но уже более медленными темпами. За январь 2020 года стоимость 1 кв. м в крупных городах увеличилась в среднем на 0,3%. Сейчас установился исторический рекорд по ценам на жилье в стране, сказал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Рост стоимости был закономерным: после кризиса 2014–2015 годов увеличивался спрос на недвижимость по мере снижения ипотечных ставок, объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В декабре 2014 года они взлетели до 17–20%. Показатель постепенно уменьшался по мере снижения ключевой ставки ЦБ и в конце прошлого года достиг 8,7–9% годовых, рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Самый заметный скачок цен на первичное жилье произошел в 2019 году, когда стоимость 1 кв. м выросла на 10%, отметила Мария Литинецкая. Это произошло из-за перехода отрасли на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, добавил руководитель направления новостроек «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

–– Цены продолжат планомерный рост. Проектное финансирование добавляет 6–15% к себестоимости проекта, при этом спрос на недвижимость остается высоким, –– отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Как писали «Известия», по данным независимых экспертов, средние кредитные ставки для девелоперов составляют 12–14%, а иногда достигают 18%. Застройщики вынуждены распределять процентную нагрузку на покупателей квартир.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, подорожанию недвижимости после кризиса 2014–2015 годов также способствовали рост себестоимости строительства, в том числе из-за инфляции, и увеличение НДС до 20%. Немалую роль сыграло и долгосрочное ослабление рубля, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Почти все базовые отрасли экономики косвенно зависят от импортных технологий, материалов, оборудования. Поэтому девальвация рубля в 2014–2015 годах и в 2018-м привела к росту цен, в том числе на недвижимость, пояснил он.

Немного метров

За шесть лет сократилась и средняя площадь жилья популярных форматов. Например, в Москве однокомнатные квартиры в среднем уменьшились с 42,3 кв. м до 40,6 кв. м, двухкомнатные — с 63,5 кв. м до 62,1 кв. м.

–– Снижение площади стало естественной реакцией застройщиков на кризис доходов у потенциальных покупателей жилья. Причем квартиры уменьшались не только в массовом сегменте, но и в бизнес-, премиум- и элитном классах, –– сказал генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

С учетом уменьшения площади квартир при росте их суммарной стоимости новостройки стали еще дороже. В расчете на 1 кв. м однокомнатные квартиры в столице подорожали на 30,5% (примерно с 141 тыс. до 184 тыс. рублей), двухкомнатные — на 31% (с 134 тыс. до 175 тыс. рублей), а трехкомнатные — на 33% (с 130 тыс. до 173 тыс. рублей), добавила Мария Литинецкая.

Эксперт добавила, что в целом жилье в Москве почти всегда растет в цене, за исключением кризисных периодов. Основные причины — высокий спрос на недвижимость, зачастую превышающий предложение, рост себестоимости строительства и нестабильность правовой среды, в которой работает девелоперский бизнес.

По данным коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, на московском рынке в 2019 году наблюдался дисбаланс спроса и предложения. Высокий спрос на жилье отмечался весной, перед переходом отрасли на эскроу-счета, и в конце года, после ощутимого снижения ипотечных ставок.

Снизить темп

В ближайшие годы цены на жилье продолжат расти. Этому будет способствовать переход отрасли на проектное финансирование. Всё больше девелоперов станут использовать кредитные средства для строительства, сказал Кирилл Игнахин. Как писали «Известия», по данным Совета Федерации, за два года цены на квартиры в новостройках могут вырасти на 25%.

Однако, по словам Кирилла Игнахина, есть предел финансовых возможностей клиентов, по достижении которого рынок не сможет дальше развиваться, а спрос резко сократится.

–– Пока трудно сказать, где этот предел — при росте цен продолжают снижаться ипотечные ставки, что пока снимает несоответствие между стоимостью и возможностями клиентов, –– сказал он.

Ранее премьер-министр России Михаил Мишустин заявил, что ипотечные ставки в стране должны опуститься ниже 8%. Для этого необходимо оптимизировать внутренние резервы и операционные затраты банков, уточнить правила кредитования девелоперов и уменьшить стоимость фондирования. Также нужно снижать стоимость строительства и упрощать доступ застройщиков на рынок.

По мнению Ильдара Хусаинова, в будущем можно надеяться на снижение темпов роста стоимости жилья в случае решения стратегических задач, поставленных правительством.

В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий».

Мария ПЕРЕВОЩИКОВА