Бумажный бум: застройщики запаслись площадями на годы вперед

Москве грозит небывалый строительный бум — так, по крайней мере, может показаться, если посмотреть на документы. «В 2018 году было выдано более 1,7 тысяч разрешений на строительство (РНС) недвижимости общей площадью 25,4 млн кв. м, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Причем на жилую недвижимость приходится 21,4 млн кв.м., то есть 84%». В прошлом году Мосгосстройнадзор разрешил строительство 11,5 млн кв. м, на жилье приходилось 8,9 млн, то есть «запас» квадратных метров, которые московским девелоперам разрешили построить власти, вырос в 2,5 раза, рассуждает Литинецкая.

Эксперты отраслевого портала Urbanus посчитали, что в штуках застройщики жилья получили 320 разрешений на строительство многоквартирных домов. Пик пришелся на июнь: в этом месяце было выдано 172 документа. По подсчетам Forbes, основанных на информации официального сайта Москвы, примерно столько же разрешений застройщики жилья получили за весь 2017 год.

Застройщики могли поторопиться, чтобы успеть до введения новых правил — поправки в 214-ФЗ, которые рассматривала Госдума, ограничивали их возможности для работы с дольщиками. Раньше застройщик, получив деньги по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), имел некую свободу распоряжаться деньгами. Поправки запретят ему привлекать деньги напрямую, профинансировать проект застройщик сможет только через банк, а банк будет следить, чтобы застройщик потратил деньги дольщика именно на счёт дольщика.

«Актуальная на тот момент информация о характере законодательных изменений делала подобный спрос вполне оправданным. Все, кто успел получить разрешительную документацию до 1 июля прошлого года, могли рассчитывать на работу по дореформенным условиям и получение средств от дольщиков», — говорит руководитель портала недвижимости Urbanus Ольга Хасанова. Однако в декабре Госдума приняла более жесткую редакцию закона, чем планировалось ранее. Его действие было решено распространить и на те жилые комплексы, разрешения по которым датированы ранее 1 июля 2018 года. Исключение будет сделано только для проектов «высокой степени готовности».

При этом точные критерии этой «высокой степени» пока не определены. Как сообщил Forbes на Российском инвестиционном форуме в Сочи вице-премьер Виталий Мутко, решение о формуле перехода правительство примет в середине апреля. «Позиция нашего министерства — мы склоняемся к готовности объектов порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», — рассказал Forbes глава Минстроя Владимир Якушев.

Повелители метров

Больше всего, по данным Urbanus, разрешениями запасся крупнейший застройщик группа компаний ПИК Сергея Гордеева — они получили 99 РНС из 320 выданных. На втором и третьем месте группа компаний МИЦ Андрея Рябинского и ФСК «Лидер» Владимира Воронина — у них, по данным Urbanus, по 15 разрешений. «А101», принадлежавшая Микаилу Шишханову и перешедшая сейчас в банк плохих активов «Траст», и компания «Стадион Спартак», которая застраивает территорию Тушинского аэродрома, получили по 11 разрешений. Что девелоперы делают с полученными бумагами? «125 РНС так и не были активированы к настоящему времени, — рассказывает Ольга Хасанова из Urbanus, — или по ним отсутствуют официальные данные. По некоторым жилым комплексам взятые разрешения и вовсе относятся к периоду 2020-2024 годов»

Операционный директор ГК ПИК Александр Прыгунков рассказал журналистам, что его компания получила в 2018 году разрешения на 5 млн кв. м, а вывела в продажу только 2,5 млн, сообщают РИА Недвижимость (в прошлом году было 3,1 млн кв. м и 2,1 млн кв. м соответственно). Прыгунков рассказал РИА, что такой большой массив проектов, оставшихся в запасе, объясняется переменами в законодательстве. «Мы хотим посмотреть, что будет происходить дальше на рынке», — сказал он агентству. В нынешнем году компания пока планирует вывести на рынок три-четыре проекта общей площадью 200 000 кв. м.

«Всего в 2018 году мы получили 15 разрешений на строительство на 841 630 кв.м., — рассказала Forbes коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — Это как для отдельных новых проектов, которые стартовали в прошлом году, так и для конкретных очередей и корпусов в составе реализуемых ЖК». По словам директора департамента ГК «А101» Олега Гурьева, у компании в работе порядка 900 000 кв. м жилой недвижимости, все проекты реализуются с естественной скоростью, в полном соответствии со строительной программой.

«До старта реформы застройщикам невыгодно запускать строительство и начинать продажи, так как уже через пару месяцев им придется переходить на новую модель финансирования, — говорит Мария Литинецкая. — Правда, если уже сейчас они начнут работать по новым правилам, то проблем для них не будет, и все же, я полагаю, немногие захотят быть «первопроходцами» на пореформенном рынке. С другой стороны, «придерживать» потенциальные стройки в «замороженном» состоянии не всегда выгодно, так как пустые участки требуют уплаты налогов, охраны и ухода, а это немаленькие средства. К тому же власти жестко следят за ситуацией с неиспользуемой землей».

Аналитики «Метриум» посчитали, что если в Москве ежегодно строится 3,5 млн кв. м недвижимости, то полученных разрешений девелоперам хватит на семь лет без необходимости запрашивать новые. Приведет ли увеличение проектов к снижению цен? Скорее, наоборот. «В долгосрочной перспективе объемы строительства будут расти за счет большого числа РНС на руках у застройщиков, — объясняет Литинецкая. — Причем маленькие компании, скорее всего, начнут избавляться от участков, не выдерживая конкуренции, тогда как крупные девелоперы только увеличат свою долю на рынке. Проще говоря, обозначится тенденция к монополизации, и цены будут расти».

Михаил РЫЧАГОВ, Forbes Staff, Мария АБАКУМОВА, Forbes Staff