«Дом.РФ» отправляют на реконструкцию

Минстрой подготовил законопроект по увеличению доходов «Дом.РФ». За институтом развития хотят закрепить право на реконструкцию объектов и продажу движимого имущества, а также избавить от необходимости проводить «голландские аукционы» и развивать рынок стройматериалов. Предложения принесут дополнительный доход и снизят издержки «Дом.РФ», но одновременно могут повысить риски для компании, предупреждают аналитики.

Законопроект, который должен повысить эффективность работы «Дом.РФ» (до марта 2018 года — АИЖК), Минстрой подготовил в начале июня. Копия документа есть у "Ъ", его подлинность подтвердили в министерстве. Там пообещали, что в ближайшее время законопроект будет внесен в Госдуму. «Дом.РФ» занимается развитием ипотечного рынка и арендного жилья, реализацией государственной недвижимости и т. д.

Законопроектом, в частности, предлагается законодательно закрепить за «Дом.РФ» право реконструировать объекты, что увеличит их капитализацию и дивиденды в пользу государства. В качестве примера авторы документа приводят недвижимость в Москве на Земляном Валу, которая была оценена в 102,5 млн руб. и продана за 105,5 млн руб. Если бы на ремонт здания «Дом.РФ» потратил 41,7 млн руб., стоимость актива выросла бы до 185–233 млн руб., подсчитали они. Аналитик «Фридом Финанс» Александр Осин подтверждает, что операционная рентабельность в реконструкции объектов может измеряться десятками процентов и способна стать для «Дом.РФ» существенным новым источником доходов в ближайшие годы. Но такие работы требуют дополнительных компетенций, в том числе по оценке состояния объектов и затрат, напоминает директор департамента оценки и стоимостного консультирования НАО «Евроэксперт» Анна Шлапакова. Необходимы либо инвестиции в персонал «Дом.РФ», либо закупки услуг: в результате расходы могут существенно превысить возможный дополнительных доход, предупреждает она.

Как сказано в законопроекте, правительство также признало неэффективными «голландские аукционы» на понижение цены. Всего на таких торгах «Дом.РФ» выставлял 61 участок площадью 1,3 тыс. га. По 35 участкам договоры затем были расторгнуты, в отношении пяти контрагентов по 15 проектам возбуждены дела о банкротстве, а у четырех контрагентов задолженности взыскивались через суд. О неэффективности «голландских аукционов» говорит и партнер EY Томас Мартин: это избыточные функции, которые перешли «Дом.РФ» с фондом РЖС и не соответствуют нынешней повестке института развития.

Законопроект также разрешает «Дом.РФ» продавать вместе с участками движимое имущество и расторгать контракты в одностороннем порядке, если застройщик вовремя не получил разрешение на строительство. К функционалу «Дом.РФ» хотят добавить развитие городской среды, исключив развитие производства стройматериалов. Кроме того, «Дом.РФ» должен перестать следить за обеспечением земельных участков объектами инфраструктуры. По словам Анны Шлапаковой, это хоть и снизит финансовую нагрузку на организацию, но значительно ухудшит инвестиционную привлекательность выставляемых на аукционы объектов.

Кроме того, для «Дом.РФ» предполагается ввести нормативы финансовой устойчивости. Во «Фридом Финанс» поясняют, что таким образом регуляторы сопоставляют деятельность «Дом.РФ» с деятельностью банков: поскольку банки контролирует ЦБ, ему же в ведение может перейти компания. Кроме того, нормативы могут означать и подготовку «Дом.РФ» к частичной приватизации, считает Александр Осин. Партнер PwC в России Вадим Храпун отмечает довольно высокий уровень требований к «Дом.РФ»: норматив достаточности капитала соответствует уровню, необходимому для крупных банков. Старший менеджер Deloitte Сергей Гришунин предупреждает, что в условиях низкой прибыльности значимость кредитных рисков для «Дом.РФ» возрастает.

В «Дом.РФ» заявили "Ъ", что изменения законодательства в части нормативов финансовой устойчивости вносятся во исполнение решений национального совета по финансовой стабильности. По словам представителя компании, сейчас основную часть прибыли «Дом.РФ» приносит работа на рынке ипотечного кредитования и арендного жилья, а также деятельность уполномоченного банка в сфере жилищного строительства.

Елизавета МАКАРОВА, Дмитрий БУТРИН