Комсомольская правда: Прошла любовь… Осталась ипотека

Такое бывает часто: супруги расстаются. К любовной драме в этом случае, как правило, добавляются юридические проблемы. А если квартира еще и заложена в банке?

Казалось бы, все просто. Жилье, как совместное имущество, делится пополам. Долги тоже. Ан нет! Поскольку, если квартира была куплена по ипотеке, во всех операциях с ней должна участвовать еще и третья сторона - банк, и без его согласия вы ничего не поделите и не продадите, пока не выплатите кредит сполна.

Идеальный вариант - если его, конечно, можно так назвать - банк дает согласие на продажу квартиры, при этом достаточно быстро удается найти покупателя, согласного выплатить аванс в размере оставшегося ипотечного долга. Кредит закрывается, квартира получает нового собственника, бывшие супруги свободны от всяких обязательств. Реальность такого развития событий зависит от того, сколько денег осталось выплатить, и готовности пары, которой приспичило разводиться в кризис, нести убытки. Потому что по выгодной цене продать жилье на таких, отнюдь не приятных для покупателя условиях, в нынешней ситуации практически невозможно.

Если с продажей квартиры ничего не выходит, бывшие супруги имеют большие шансы столкнуться с одной из следующих ситуаций (а может, и со всеми вместе).

1. В кредит куплена однушка. В этом случае произвести раздел заложенного имущества и соответственно кредита нельзя, потому что «в натуре» долю в однушке выделить невозможно. А, соответственно, такая доля не может быть предметом залога.

Вариант решения проблемы есть - один из супругов отказывается от прав на квартиру, а второй, который становится единоличным собственником, берет на себя обязательства по полной уплате кредита в одиночку (включая возмещение своей бывшей половине ее/его вклада в погашение ипотеки). Но тут могут возникнуть другие сложности.

2. Банк не соглашается перевести весь долг на одного из супругов (если изначально оба были созаемщиками), так как считает, что в одиночку тот его не потянет. В нынешней экономической ситуации это очень даже возможный вариант.

Что делать? Если продать квартиру не получается, перераспределить долги - тоже, остается единственный более-менее приемлемый вариант: договориться «нехорошую» квартиру совместно сдавать (на это тоже придется спрашивать разрешение у банка) и с этих денег продолжать выплачивать кредит.

3. Квартира двухкомнатная или многокомнатная, физически выделить в ней доли супругов можно. Но кредит был оформлен на одного из супругов, а переоформлять его на обоих банк отказывается, поскольку не уверен в платежеспособности второго заемщика.

Решение - как в предыдущем пункте.

4. Один из супругов вообще отказывается брать на себя выплаты по кредиту. При этом от доли в квартире не отказывается.

Единственный возможный вариант решения этой ситуации - через суд требовать от бывшей половинки компенсации его/ее взносов.

В общем, взяли ипотечный кредит - будьте готовы к тому, что расстаться вы еще долго не сможете даже после официального развода...

Важно

Практикующие юристы настоятельно советуют: что бы ни происходило в семейной жизни, по ипотечному кредиту надо продолжать аккуратно платить. Иначе... Вернуть деньги банку вас все равно заставят, но уже через суд - и с набежавшими пени и штрафами. Лучше до этого дело не доводить. При этом важно понимать: даже если вы развелись и даже если вы по факту не живете в той самой ипотечной квартире и снимаете отдельное жилье, это все равно не освобождает вас от обязательств по кредитному договору как созаемщика - до тех пор, пока этот договор не будет закрыт или переоформлен.

Вопрос в тему

«Терем» молодым покупают родители. Чьим он будет при разводе?

Дочь вышла замуж, хотим помочь молодым купить квартиру. Но, поскольку мы вкладываем в это дело все свои сбережения, хотелось бы иметь уверенность, что квартира в любом случае, даже если молодые разбегутся, останется за дочкой. Зять согласен с тем, чтобы право собственности было оформлено только на нее. Но дает ли это «железобетонные» гарантии, что потом он не сможет предъявить никаких претензий?

Игорь Петрович, Иркутск.

По общему правилу квартира, которая куплена в браке, - совместная собственность супругов, независимо от того, оформлена она на обоих или на одного из них. И при разводе оба имеют право на половину этого имущества, то есть на одну вторую долю в квартире.

Теоретически в суде можно доказать, что вложения со стороны одного из супругов были большими и, соответственно, ему или ей и должна принадлежать большая часть совместного жилья. Но для этого надо предоставить суду убедительные документы. Например, подтверждение банка, что деньги за покупку квартиры были переведены со счета отца. Или есть соответствующая расписка. В большинстве случаев подобные доказательства найти не так-то просто - в кругу семьи люди обычно передачу друг другу денег не «протоколируют».

- Самый надежный вариант - заключить брачный договор, - советует адвокат Светлана Жмурко. - В нем можно прописать, в каких долях, с учетом вложений каждого из супругов, их имущество будет делиться при разводе. Либо что оно вообще делиться не будет, а отойдет кому-то одному. В любом случае брачный договор поможет избежать судебных споров.

Еще один вариант - если квартира полностью покупается на деньги родителей - оформить ее на себя, а потом передать дочери по договору дарения. На подаренное жилье при разводе бывший муж претендовать не сможет.

Напоминалка «КП»

Как по закону делятся квадратные метры, если супруги решили разбежаться

1. Квартира приватизирована до брака

Не будет делиться. Останется за тем из супругов, кто ею владел до брака.

2. Квартира приватизирована во время брака

Делится между теми, на кого приватизирована. Если жилье приватизировано на ОДНОГО супруга, оно остается собственностью этого супруга. Если на обоих - каждый получает свою долю. Важный момент: если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого супруга или кого-то еще из членов семьи, «выписать» его из квартиры без его согласия крайне проблематично (даже при продаже этого жилья) - юридически за ним остается право на «пожизненное» пользование квартирой.

3. Куплена до брака

Не будет делиться, останется за тем из супругов, чьей была до брака.

Возможные исключения: второй супруг в суде докажет, что за время брака он сильно потратился на некие усовершенствования в этой квартире - например, сделал дорогостоящий ремонт (в качестве доказательства понадобятся чеки, показания свидетелей и т. п.) или что квартира куплена в том числе и на его деньги, хотя официально брак еще не был заключен (реально доказать, если деньги переводились через банк со счета этого второго супруга).

4. Куплена во время брака

Делится пополам, независимо от того, на одного или двух супругов оформлена.

Исключение: был заключен брачный договор, в котором прописаны другие условия раздела имущества.

5. Получена в дар или по наследству

Не будет делиться, останется за тем из супругов, кому досталась в подарок или наследство. Было это до брака или во время брака, значения не имеет.

Елена АРАКЕЛЯН