​Эксперты предупредили о проблемах для коммунальщиков из-за коронавируса

Арендодатели по всей стране оказались в уязвимом положении из-за обещанной правительством малому и среднему бизнесу (МСБ) отсрочки по арендным платежам, рассказали РБК управляющие коммерческой недвижимостью и юристы. По их словам, скидки по налогу на имущество, которую владельцам коммерческой недвижимости должны в качестве компенсации предоставить региональные власти, будет недостаточно, чтобы покрыть потери.

Еще одна анонсированная для МСБ льгота — запрет на их отключение от услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), отмена штрафов за неплатежи и рассрочка оплаты — может потребовать предоставления госсубсидий самим предприятиям ЖКХ, для того чтобы они могли продолжать деятельность в нынешних условиях, считают профильные эксперты.

Правительство анонсировало дополнительные меры поддержки МСБ как бизнесу, наиболее пострадавшему от пандемии коронавируса и связанных с ней карантинных мер. Раньше льготы по аренде предоставлялись только тем компаниям, которые арендовали имущество у государства, а не в коммерческом секторе.

РБК направил запросы в правительство и Минстрой с просьбой уточнить, каким образом новые льготы могут быть реализованы на практике, а также компенсирует ли федеральный бюджет выпадающие доходы регионов от сниженных ставок по налогу на имущество и получат ли субсидии предприятия ЖКХ.

Кризис арендаторов

Из-за пандемии коронавируса по всей России закрыто более 2 тыс. торговых центров, сообщал Российский совет торговых центров. Рекордное снижение посещаемости торговых точек — до 70% от показателей за предыдущие месяцы — началось уже в начале марта. Падение или отсутствие продаж ощутили все арендаторы, за исключением продовольственных магазинов. Представители отрасли прогнозируют, что в апреле и последующих месяцах поступления арендной платы сократятся на 90%, и у собственников торговых центров возникнет риск дефолта по кредитам на сумму около 1 трлн руб., что ставит под угрозу не менее 1 млн рабочих мест в ТЦ по всей России. Из-за пандемии падение оборотов сетевого и несетевого ретейла, ресторанов, кафе и ТЦ, а также трафика в этом сегменте уже оценивается на уровне 50–80%.

Не дожидаясь решений властей, некоторые из крупнейших собственников коммерческой недвижимости уже освободили арендаторов от платежей. В частности, Ingka Centers, управляющая сетью «Мега» и IKEA, не взимает арендную плату и сервисный сбор с арендаторов, которые закрылись из-за пандемии, выполняя требования властей, сообщила РБК пресс-служба компании. Crocus Group, которому, например, принадлежат «Крокус Сити Холл», ТРК Vegas и гипермаркеты «Твой дом», также решил не взимать арендую плату с закрытых магазинов. В группе компаний «Киевская площадь», группе «Ташир», «Корпорации А.Н.Д» (входит в группу «Сафмар»), O1 Properties отказались от комментариев.

Если реализация отсрочки по арендным платежам государству не должна вызвать особых затруднений на практике, то заставить идти на уступки частных собственников достаточно сложно, прокомментировал член генсовета «Деловой России» Михаил Викторов: «У любого собственника есть предел из-за расходов на обслуживание помещений и налоговой нагрузки».

Реализовать новые льготы на практике позволят новые поправки в законодательство, согласно которым арендодатель обязан в течение 30 дней после обращения арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, пояснил РБК руководитель направления «коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Помимо этого арендаторам предоставлено право снизить плату за период фактической невозможности пользоваться арендованным имуществом. Отказ арендодателя и начисление арендной платы в полном объеме можно будет обжаловать в суде после завершения строгого этапа карантинных мер, отметил юрист.

По Гражданскому кодексу основанием для расторжения договора аренды является невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд, пояснил партнер LDD, руководитель практики «землепользование и недвижимость» Дмитрий Горчаков. Но принудительное выселение возможно только по решению суда, а они временно ограничили работу из-за вируса, пояснил юрист.

Скидка по налогу на имущество

По новым правилам, как пообещал премьер-министр Михаил Мишустин, фирмы в течение полугода смогут платить аренду в зависимости от своих фактических доходов, а накопленную ранее задолженность погасить в течение года в рассрочку. Интересы собственников помещений планируется учесть следующим образом: правительство рекомендует регионам предоставить им скидку по налогу на имущество (максимально возможная ставка — 2,2%, при определении налога на недвижимость от кадастровой стоимости — максимальная ставка 2%).

В Москве подобная мера 31 марта уже утверждена, но только для торговых объектов — они получат льготы по налогу на имущество, земельному налогу или арендным платежам за землю с 1 марта по 1 июля, если предоставят своим арендаторам совокупную скидку не менее чем на 50%, а в денежном выражении эта скидка должна в два раза превышать сумму налога на имущество и аренды участка или земельного налога за эти четыре месяца.

«Скидка на налог на имущество ничтожна по сравнению с той скидкой, которую планируется предоставить арендаторам», — говорит гендиректор KR Properties (управляет более 800 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в столице) Сергей Матюхин. «Сегодня ни у нас, ни у арендаторов нет ясности и понимания сроков окончания изоляции. Многие арендаторы не знают, смогут ли в принципе после окончания продолжать арендовать помещение», — говорит он.

Московская мера поддержки незначительно поможет собственникам недвижимости, говорит управляющий партнер юридической компании Consul Group Сергей Пивоварчик. Для примера он рассмотрел ТРЦ «Ривьера»: за четыре месяца налог на имущество этого ТЦ — 126 млн руб., аренда земельного участка — 23 млн. Чтобы не платить эти 149 млн руб. в московский бюджет, торговый центр должен освободить своих арендаторов от платежей на 298 млн руб. при общем размере арендных сборов примерно 333 млн руб. (расчеты на основе выручки ТЦ в размере 1 млрд руб. за 2018 год, данных за прошлый год пока нет). После предоставления скидки у «Ривьеры» останется 35 млн руб. выручки на четыре месяца, подсчитал Пивоварчик. Это в пять раз меньше, чем осталось бы у ТЦ, если бы аренда не снижалась и налог платился полностью.

По мнению Матюхина, для того чтобы меры поддержки работали эффективно, нужно предоставить скидки и отсрочки арендаторам из ограниченного круга секторов экономики; а арендодателям дополнительно предоставить отсрочки по выплатам банкам, если здание в залоге или ипотеке.

Российский совет торговых центров в письме президенту Владимиру Путину уже попросил временно отменить налоговые платежи, снизить стоимость коммунальных услуг и плату за аренду земли, а также ввести мораторий на проверки ТЦ.

Рассрочка платежей по ЖКХ

Государство предлагает предприятиям ЖКХ взять на себя издержки от новой льготы по запрету на отключение МСБ от коммунальных услуг из-за неуплаты, отмене штрафов и предоставлению рассрочки, сказал РБК председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков: «Но возникает вопрос: как быть самим коммунальным предприятиям, за счет чего финансировать свою деятельность? Многие коммунальные предприятия закредитованы, часть перешла на новую экономическую модель — концессии. Хотя впоследствии предприниматели будут обязаны погасить долги перед коммунальщиками, многие из них просто не поднимутся с колен из-за кризиса».

Коммунальные услуги и так практически никогда не отключают, хотя долги есть всегда, прокомментировала РБК гендиректор Союза профессиональных управляющих недвижимостью в сфере ЖКХ Вера Москвина: «Технически невозможно отключить воду и тепло, а во время пандемии это тем более было бы преступлением».

По данным Росстата, общий долг в ЖКХ составляет 1,4 трлн руб., и самые большая задолженность у граждан и бюджетных организаций.

По мнению Широкова, правительство должно поручить регионам проанализировать потери коммунальщиков и компенсировать их из бюджета. Сфера ЖКХ нуждается в дополнительных государственных субсидиях, согласна Москвина, в пользу этого также говорит «резкое падение» платежей и «дополнительные издержки на дезинсекцию».

Малинин, наоборот, считает, что предприятия ЖКХ смогут перенести временные потери, так как большинство из них контролируется государством и может рассчитывать на поддержку бюджетов всех уровней.

Ольга АГЕЕВА, Надежда ФЕДОРОВА