​Спор из-за избы: СФ намерен переложить уплату НДС на арендаторов

Перечисление НДС по арендным платежам могут переложить с владельцев торговых и деловых центров на съемщиков помещений. Об этом говорится в проекте поправки в Налоговый кодекс, подготовленном в комитете Совфеда по бюджету и финрынкам (текст документа есть у «Известий»). В кризисный период это должно защитить арендодателей от уплаты налога по фактически не поступающим из-за карантина и отсрочек суммам. Эксперты считают схему труднореализуемой. У малого бизнеса предложение не вызвало энтузиазма.

Сбросить ответственность

В комитете Совфеда по бюджету и финрынкам предложили признать налоговым агентом по арендным платежам съемщиков помещений. Иными словами, если сейчас за перечисление НДС в бюджет отвечает владелец недвижимости, то, в случае если поправку СФ примут, эта обязанность перед ФНС перейдет к арендатору. Впрочем, это правило будет распространяться не на всех съемщиков, а лишь на специально определенных правительством или президентом.

Как пояснил «Известиям» один из авторов поправки, замглавы комитета Андрей Епишин, предполагается, что такая схема будет действовать лишь на арендаторов из пострадавших отраслей, которым ранее фактически была предоставлена отсрочка по уплате аренды до 1 октября. Он также добавил, что эта мера будет временной — лишь на период кризиса.

Сенатор напомнил, что аналогичная система действует для тех предпринимателей, кто нанимает помещение у государства. В данном случае, НДС по аренде также перечисляет не владелец недвижимости, а арендатор.

Ранее в Совфеде обратили внимание Минфина на то, что арендодатели из-за карантина и отсрочек не получают плату, но обязаны перечислять с нее налоги. Сенаторы предлагали перейти на кассовый метод перечисления обязательных сборов в бюджет: по факту поступления денег от съемщика.

Минфин это предложение отверг, объяснив отказ риском нарушения целостности налоговой системы. Если освобождать арендодателей от обязанности платить НДС с непоступившей выручки, то надо и арендаторам запретить принимать этот вид сбора к вычету. Такая ситуация, с одной стороны, ударит по съемщикам, с другой — негативно скажется на доходах бюджета, говорилось в письме замминистра финансов Алексея Сазанова.

3 апреля правительство рекомендовало арендодателям не брать деньги c малого бизнеса из пострадавших отраслей до 1 октября. Взамен собственники недвижимости должны были получить льготы по другим видам налогов: земельному, имущественному, НДФЛ и ряду других. Однако сложилась ситуация, при которой владельцы торговых и офисных центров обязаны переводить НДС за начисленную, но не оплаченную аренду, поскольку налог включается в декларацию независимо от поступления платежа. 18 мая пакет льгот был утвержден: собственникам недвижимости, предоставившим своим съемщикам налоговые каникулы, предоставили отсрочку по уплате всех налогов, кроме НДС, НДПИ, акцизов и страховых взносов. Чтобы получить льготы, нужно быть собственником и обладать соответствующим кодом ОКВЭД.

Сложная схема

Далеко не все арендодатели — это юрлица, у которых есть обязанность по уплате НДС в бюджет, напомнил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе. Множество помещений, например, в Москве-Сити принадлежит гражданам, хотя фактически это офисы. Они и так не обязаны уплачивать в бюджет НДС. Нельзя просто оставить эту категорию арендодателей без внимания — в противном случае это может быть расценено как налоговая дискриминация.

К тому же перекладывание этой обязанности на съемщиков — слишком высокие риски. В конечном счете у предпринимателей будет меньше долгов перед арендодателями, но больше — перед налоговиками. Если с первыми договориться можно, то со вторыми — крайне проблематично. Череда банкротств сейчас никому не нужна, резюмировал эксперт.

Идея Совета федерации сделать арендаторов налоговыми агентами по НДС — вполне обоснована, полагает партнер Taxology Леонид Сомов. Предлагаемый механизм позволит съемщику, по сути, «удерживать» этот налог из арендной платы. Если они получают отсрочку по расчетам за помещение, то и НДС нужно будет перечислять не раньше погашения задолженности. Арендаторы смогут удерживать НДС и затем принимать его к вычету, а владельцы недвижимости будут избавлены от обязанности платить его с несуществующей выручки.

Впрочем, если действительно среди съемщиков пройдет череда банкротств, не исключено, что ФНС попробует взыскать не перечисленный НДС с арендодателей, добавил Леонид Сомов. Служба может требовать выплаты, например, под предлогом сговора с арендатором.

Малый бизнес вряд ли воспримет эту идею с энтузиазмом, заявил «Известиям» первый вице-президент «Опоры России» Владислав Корочкин. С его точки зрения, гораздо более приемлемый вариант — дать возможность уплачивать и принимать к вычету НДС по факту поступления денег. Прежде ФНС предоставляла такую опцию, напомнил он.

Как ранее оценили «Известиям» в Российском совете торговых центров (РСТЦ), за один квартал крупный ТЦ платит 60–100 млн рублей НДС. При этом малый бизнес в целом занимает в районе четверти площадей.

В конце мая Госдума приняла законопроект, освобождающий МСП из пострадавших отраслей от обязанности платить штрафные санкции при досрочном расторжении договора с арендодателем. Документ спровоцировал довольно бурную дискуссию: в его первоначальной редакции право разрывать контракт без последствий было предоставлено всем арендаторам, в том числе и крупным ритейлерам. Это вызвало негативную реакцию собственников недвижимости.

Дмитрий ГРИНКЕВИЧ