Российская газета: Ипотеку поддержат облигации

Согласно новой стратегии развития ипотеки, представленной в правительство РФ Минстроем России, к 2020 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна составить 30% (23% по итогам прошлого года). В стратегии выделено несколько приоритетных задач, которые государство будет решать в том числе через специально созданный государственный институт развития - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Развитие ипотеки для отдельных социально значимых категорий населения - один из стратегических приоритетов АИЖК. Агентство намерено продолжать предоставлять кредиты по сниженным ставкам и в ближайшее время планирует стандартизировать все социальные программы. Единый социальный стандарт будет ориентирован на категории граждан, которые перечислены в новой программе «Жилье для российской семьи», под действие которой подпадает довольно большая часть населения. Разработанный стандарт выдачи социальных ипотечных кредитов может использоваться также рыночными участниками.

Еще одно направление деятельности - формирование рынка инфраструктурных облигаций для финансирования инженерно-технической инфраструктуры программы «Жилье для российской семьи». Основной задачей АИЖК в этой сфере будет внедрение нового механизма финансирования, который должен обеспечить приток на рынок жилищного строительства долгосрочных заимствований. В основе механизма лежит выпуск облигаций с залоговым обеспечением. Эмитентом таких облигаций будут выступать специальные общества проектного финансирования (СОПФ). Объем выпуска облигаций и условия выкупа объектов инженерно-технической инфраструктуры будут определяться во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями и с учетом норматива расходов на строительство инфраструктуры в размере не более 4 тысяч рублей на один квадратный метр общей площади построенного в рамках программы жилья экономического класса. В общей сложности на финансирование приобретения объектов инженерно-технического обеспечения при строительстве жилья экономического класса планируется направить до 100 млрд руб.

Для содействия строительству жилья экономкласса (прежде всего, при реализации программы «Жилье для российской семьи») планируется применять выкуп СОПФ готовых объектов инженерно-технического обеспечения (объектов, по которым уже оказываются услуги по поставке ресурсов и услуг потребителям коммунальных услуг) у лиц, осуществивших строительство такого объекта. Цена выкупа объекта должна снижать стоимость жилья, которое продается гражданам. Выкупленный объект инженерно-технического обеспечения передается СОПФ в аренду профильной ресурсоснабжающей организации, которая осуществляет поставку коммунальных ресурсов (услуг) в данном регионе. В результате СОПФ, имея в собственности объекты инженерно-технического обеспечения и денежный поток от сдачи этих объектов в аренду, сможет выпустить облигации с залоговым обеспечением.

Среди приоритетов АИЖК также формирование рынков долгосрочного коммерческого и некоммерческого найма для повышения доступности жилья гражданам, не имеющим накоплений на первоначальный взнос. Уже сейчас разработан и реализуется финансовый инструмент «Арендное жилье». Он помогает организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести такой фонд в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками. Агентство значительно усовершенствовало этот продукт, изменив ряд ключевых параметров, что сделало его более выгодным для всех участников рынка. Увеличился максимальный срок кредита (с 20 до 30 лет), сократился минимальный размер первоначального взноса для заемщика - будущего владельца арендного жилого фонда (с 30 до 20%). Также изменения коснулись и ограничения максимальной суммы выдаваемого кредита и многих других параметров.

Продукт «Арендное жилье» направлен на создание доступного арендного жилищного фонда и формирование легального рынка найма. Уже реализованы пять проектов в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Объем действующего арендного жилья в перечисленных регионах - 283 квартиры. В процессе реализации находятся еще девять проектов в Нижегородской, Пензенской и Ярославской областях, Республиках Алтай и Татарстан и в Ханты-Мансийском автономном округе - Югра. Объем арендного жилья в этих регионах - 1349 квартир или индивидуальных жилых домов. Еще 11 проектов на 889 квартир или индивидуальных жилых домов сейчас в стадии рассмотрения, что, безусловно, говорит о потенциале продукта «Арендное жилье», а новые условия позволят привлечь к сотрудничеству гораздо большее количество заинтересованных лиц.

Приоритетным для себя АИЖК считает также развитие рынка ипотечных ценных бумаг с целью снижения ставок по ипотеке и предоставления кредитным организациям ликвидности для выдачи новых ипотечных кредитов. В конце 2013 года АИЖК уже организовало размещение облигаций первой российской мультиоригинаторной сделки секьюритизации ипотечных активов, позволяющей объединить кредитные портфели нескольких игроков рынка ипотечного кредитования. Был создан механизм, позволяющий участвовать в сделках секьюритизации небольшим ипотечным кредиторам.

АИЖК постепенно переориентирует свою деятельность от самостоятельных сделок секьюритизации к организации и участию в мультиоригинаторных сделках секьюритизации. Как организатор Агентство будет гарантировать участникам мультиоригинаторной секьюритизации предельные сроки, себестоимость и доходность размещения. С этой целью АИЖК будет предоставлять промежуточное финансирование для накопления пулов, а также объединять в рамках сделки секьюритизации пулы нескольких оригинаторов. Это приведет к сокращению сроков и расходов на сделку для каждого оригинатора. Задачей АИЖК будет и организация инфраструктуры сделки (ипотечный агент, услуги по сопровождению, андеррайтинг, использование стандартизированной документации и т.д.).

Андрей СЕМЕНЮК

Автор - первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Инфографику к статье можно посмотреть на сайте источника.