Forbes Russia: От Москвы до Владивостока: как выросли цены на вторичном рынке жилья в крупных городах

На вторичном рынке жилья в 2018 году возобновился рост цен, свидетельствуют данные исследования компании ЦИАН. По состоянию на середину декабря 2018 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы выросла на 6% к аналогичному периоду прошлого года и составила 192 400 рублей. Цены выросли почти во всех столичных районах, снижение или почти нулевая динамика зафиксирована лишь в 15 муниципалитетах из 143, говорится в исследовании.

По данным аналитиков, лидером по росту средней цены стал район Внуково (ЗАО). Там цены выросли на 19% до 141 400 рублей. Здесь, как и в поселении Внуковское (НАО), где цена выросла на 13% до 150 600 рублей, основным драйвером роста стала новость о том, что не позднее 2019 года начнутся работы по продлению Калининско-Солнцевской линии метро до одноименного аэропорта. На второй строчке район Капотня – плюс 18% по сравнению с концом прошлого года. Здесь рост цены обеспечил вывод на рынок небольших квартир площадью 30-35 кв. м. Тройку лидеров замыкает поселение Воскресенское, где цена выросла на 15% за счет вывода в реализацию на вторичном рынке недавно сданных новостроек.

За год средняя цена квадратного метра на вторичном рынке столицы снизилась только в 5 районах, а еще в 10 районах цены почти не поменялись. Самое заметное падение зафиксировано в Щукино, где цена лота упала на 5%. Следом идут районы Куркино и Тропарёво-Никулино со снижением на 4%, в связи с выводом на рынок квартир небольшой площади, говорится в исследовании.

Как изменились цены в регионах

По итогам 2018 года в крупнейших городах России средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 7%. В декабре 2018 года положительные темпы прироста цены отмечены в 46 городах из 56 попавших в выборку исследования, в остальных цена либо снизилась на 2-5%, либо показала околонулевую динамику.

В Санкт-Петербурге цена выросла меньше, чем в Москве, на 3%, и составила 114 500 руб лей. Наиболее существенный рост цены на вторичном рынке жилья зафиксирован в двух крупнейших городах Дальневосточного федерального округа. Во Владивостоке, куда была перенесена столица Дальнего Востока, цены выросли на 21%. Если в декабре 2017 года типичную для этого города квартиру площадью 52 кв. м можно было приобрести в среднем за 5,2 млн рублей, то в декабре 2018 года — за 7,9 млн рублей. На втором месте по росту цен Хабаровск, за рассматриваемый период цены выросли на 11% (с 68 700 рублей/кв. м до 76 200 рублей/кв. м), при этом средняя площадь квартир в продаже не изменилась. Тройку закрывает Пермь, по итогу 2018 года цена выросла на 10%.

Снижение средней цены за 2018 год наблюдается только в трех крупнейших городах. На 5% упала цена на рынке Ростова-на-Дону (61 700 рублей/кв. м в декабре 2017 года против 58 500 рублей/кв. м в декабре 2018 года). В Чебоксарах и Тамбове, городах с низким уровнем доходов, средняя цена снизилась за год на 2%. По итогам 2018 года околонулевая динамика отмечена на вторичном рынке следующих городов: Архангельск, Тверь, Владимир, Калуга, Воронеж, Калининград и Ярославль.

Как поменялась структура спроса

Структура спроса на вторичном рынке жилья в масштабе всей страны, как правило, остается недоступной широкому кругу аналитиков рынка. В отличие от сегмента новостроек, где спрос можно оценить через анализ реальных сделок (доступных из выписок Росреестра), о том, как распределен спрос на квартиры в готовых домах, можно только догадываться. Крупные федеральные агентства недвижимости «видят» только свои сделки. Выборка даже у самых крупных из них, по данным ЦИАН, не превышает нескольких процентов. По этой причине статистика по поведению пользователей в общефедеральных базах объявлений остается одним из ключевых индикаторов ситуации на рынке жилья.

По данным ЦИАН, в 2018 году в 55 крупнейших региональных рынках жилья наибольшим интересом у россиян пользовались 2-комнатные квартиры либо в недавно построенных домах, либо в исторической застройке центров городов. Большинство потенциальных покупателей обращает внимание на наличие хотя бы косметического ремонта и хочет, чтобы цена квадратного метра такого жилья не превышала среднегородского уровня.

Восходящий тренд на рынке в этом году (в большинстве городов росло как число сделок, так и цены) нашел свое отражение и в распределении спроса. Если в начале года средний метраж квартиры в поисковом запросе составлял 55,1 кв. м, то к концу года он вырос до 57,2 кв. м. Средняя цена квадратного метра в «типичном» запросе также выросла (с 74 300 до 79 600 рублей за кв. м). В Москве рост составил +8%; в Санкт-Петербурге +5%. Это несколько выше, чем динамика рост цен предложения.

Дома, возраст которых не превышает 10 лет, во многих городах уже занимают первое место в структуре спроса по сравнению со зданиями иных градостроительных периодов. В Краснодаре, Сочи, Тюмени, Московской и Ленинградской областях потенциальный спрос на недавно сданные новостройки превышает 30% (при том, что в объеме жилого фонда их доля, как правило, остается в 2-3 раза меньше). Несмотря на то, что большая часть новых домов расположена на окраинах, в районах с худшим качеством транспортного обслуживания и проблемами с инфраструктурой, за счет более высокого качества самих квартир, современной организации дворового пространства они становятся все более привлекательными для потенциальных покупателей. В целом по стране на дома 2010-х годов постройки приходится 24% спроса. Важным драйвером спроса в таких случаях является и относительно невысокая цена. В масштабе всей страны квадратный метр в зданиях, недавно введенных в эксплуатацию, на 8% дешевле. Слабее всего спрос на недавние новостройки выражен в городах с небольшими объемами нового жилищного строительства — Мурманске, Архангельске, Нижнем Тагиле, Новокузнецке.

Самый высокий спрос по-прежнему приходится на квартиры в домах, которым уже более 50 лет. На них пришлось 29% активности пользователей. Правда, нужно учитывать, что в общем объеме застройки они составляют около 40% всего жилого фонда. Больше всего квартирами в исторической застройке интересовались жители городов, где качество городской среды в центре заметно выше, чем на окраинах (Новокузнецк, Нижний Тагил, Иваново, Владивосток, Симферополь). В Санкт-Петербурге и в Москве интерес к квартирам в сталинках и исторической застройке также заметно выше среднероссийского (37% и 32% соответственно). Привлекательность недвижимости в центрах городов также вполне объяснима. Эти объекты более ликвидны, кроме того, мероприятия по трансформации городских общественных пространств почти везде начинаются с центральных районов, где больше домов, построенных более, чем 50 лет назад. Градостроительные изменения последних лет (пешеходная и велосипедная инфраструктура, реконструкции парков и прогулочных зон), сконцентрированные, прежде всего, в центрах городов привели к росту спроса на жилье в расположенных там более старых домах.

В структуре спроса по типам комнатности среди всех городов РФ лидируют двухкомнатные квартиры — 38% спроса. 37% потенциальных покупателей интересовалось предложениями в однокомнатных квартирах и студиях, 16% — «трешками», и 10% — многокомнатными квартирами.

Важным фактором принятия решения для покупателей на вторичном рынке является состояние квартиры. По итогам 2018 года на долю лотов, в которых заявлено наличие дизайнерского ремонта пришлось 9% активности пользователей, на помещения с «евроремонтом» 27%. Наибольший интерес к квартирам, где выполнен косметический ремонт (48%), тогда как на лоты без ремонта пришлось лишь 16% интереса покупателей. Самые высокие запросы к качеству помещений у покупателей квартир в Сочи, Казани, Ленинградской области и Санкт-Петербурге. В них на долю квартир с дизайнерским ремонтом пришлось более 14% потенциального спроса.

Михаил РЫЧАГОВ, Forbes Staff