Forbes Russia: Военная ставка: что спасет ипотечный рынок от заморозки

Даже крупные девелоперы могут оказаться на грани дефолта, а очередная волна обманутых дольщиков станет «топливом» для роста социального напряжения.

Очевидно, что разворачивающийся кризис не сулит строительной отрасли ничего хорошего. При ключевой ставке ЦБ 15% (и это после снижения!) ипотечному кредитованию грозит безвременная смерть. Для долевого строительства (а это основная схема финансирования строительства жилья) объем ипотеки составляет до 60%, а у ряда застройщиков приближается к 80% всех сделок.

Удорожание ресурсов вынуждает коммерческие банки повысить ипотечные ставки до 20%. А ведь по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), психологически приемлемым потолком для ипотечных заемщиков является ставка в 15% годовых. Не все, кто рискнет платить больше, смогут добросовестно гасить ежемесячные платежи. Для многих стал запретительным и первоначальный взнос, который вырос до 20% даже у лидера ипотечного кредитования — Сбербанка.

Проще всего объяснить ситуацию на бытовом примере среднего ежемесячного платежа по ипотеке. До кризиса семья должна была изымать из своего бюджета в среднем 13 000 рублей каждый месяц, сейчас — около 20 000. Для семьи, проживающей в среднестатическом российском регионе, это уже неподъемная сумма. Тенденцию усугубляет общее ухудшение финансового положения заемщиков: некоторых из них уже затронули сокращения и урезания зарплат.

Если не переломить ситуацию, рынок обречен на стагнацию.

Ряд даже очень бодрых и крепких компаний окажется на грани дефолта, и очередная волна обманутых дольщиков станет естественным «топливом» для повышения градуса социального напряжения.

Опыт работы в сегменте доступного жилья показывает, что ипотечные заемщики — очень надежные люди. Работая в нескольких регионах страны, мы отмечаем, что не справляются с платежами не более 0,15% заемщиков.

А ведь строительство жилья служит мощным локомотивом для целого комплекса отраслей: производства строительных и отделочных материалов, энергетики, розничной торговли, транспорта и т. д. Именно системообразующий характер строительной отрасли позволяет ювелирно воздействовать практически на всю экономику.

При этом нет необходимости прибегать к каким-то революционным мерам — есть хорошо зарекомендовавшие себя финансовые схемы, уже работающие в нашей экономике.

Прежде всего речь о программе «Военная ипотека»: мегарегулятор рефинансирует коммерческие банки под выданные в ее рамках кредиты, обеспеченные закладными. Ставка рефинансирования для банков по таким ссудам составляет ключевую ставку Банка России (15%) минус 6,25 процентного пункта, т. е. 8,75%. Конечная ставка для получающих кредит при этом не может превышать уменьшенную для банков ставку более чем на 1-2 процентных пункта, то есть составляет не более 10,75%.

Подчеркну: этот механизм эффективно работает, широко применяется и понятен как Центробанку, так и коммерческим банкам. Ничего нового для поддержки рынка жилья изобретать не надо, схема финансирования хорошо себя зарекомендовала: на 1 января 2015 года участники этой программы заключили 108 000 сделок с недвижимостью на общую сумму 336 млрд рублей. Средняя стоимость 1 кв. м в IV квартале прошлого года составила 55 290 рублей, что на 0,83% дешевле, чем в III квартале, а средняя площадь приобретаемого жилья увеличилась до 61,21 кв. м (рост за квартал на 1,69%).

Я убежден, что схему «Военной ипотеки» монетарные власти могут применять в отношении всех ипотечных кредитов.

Более того: это просто необходимо сделать, если мы хотим избежать заморозки рынка. Главным действующим субъектом при реализации такой программы должен выступить Центробанк, при необходимости — в связке с АИЖК. Ему необходимо расширить рамки выполнения своей задачи по рефинансированию банков. В целях предотвращения кризисных явлений в сфере финансирования строительной отрасли одним из наиболее эффективных методов может стать рефинансирование тех банков, которые непосредственно участвуют в кредитовании строительной отрасли через ипотеку.

Предоставление дополнительной ликвидности под залог одного из самых надежных активов, которым являются ипотечные кредиты, открывает для ЦБ новый, практически неинфляционный канал безналичной эмиссии, предоставляющий дополнительные резервы на кредитной основе для банковской системы и при этом стимулирующий строительную отрасль.

Примечательно, что на этом рынке давно работают «дочки» европейских кредитных институтов, например входящий в Societe Generale банк «Дельта-кредит».

Понятно, что необходимо принять дополнительные меры по снижению рисков Центробанка при работе по этой схеме, установив для портфеля принимаемых в залог ипотечных кредитов ряд ограничений. Ипотечные кредиты должны соответствовать требованиям инструкции Банка России 139-И «Об обязательных нормативах банков» от 3 декабря 2012 года, величина основного долга заемщика не должна превышать 5 млн рублей. Жилое помещение, являющееся предметом залога, должно относиться к сегменту доступного жилья (стоимость 1 кв. м не должна превышать установленную Минрегионом цену более чем на 15%). Кроме того, принципы «Военной ипотеки» можно распространить только для проектов комплексного освоения территорий в сегменте доступного жилья. Это сегодня самый массовый и, что важно, самый надежный рынок. Можно снизить риски, установив минимальный размер портфеля ипотечных кредитов, принимаемых в залог Банка России, до 200 млн рублей, а срок предоставления ликвидных средств от Центробанка коммерческим банкам установить в диапазоне от 5 до 7 лет, поскольку средний срок выданных ипотечных кредитов для граждан составляет 10-15 лет. Дисконт по портфелю ипотечных кредитов, принятых в качестве обеспечения по предоставлению ликвидности, можно ограничить до 15%.

Перечисленные выше меры обеспечат максимальную надежность всех участников программы: и банков, и девелоперов, и самих заемщиков. Кроме того, они позволят охватить программой максимальное количество граждан, так как она затрагивает массовый сегмент строительства жилья.

Поддержав ипотеку, мы не просто сохраним строительную индустрию, которая может стать локомотивом экономического роста. Удовлетворив базовую потребность людей в жилье, ипотека станет крепкой основой социальной стабильности. Думаю, что такой подход вполне может стать сегодня одной из ключевых антикризисных мер.

Владимир КОШЕЛЕВ

Автор - член президиума генсовета «Деловой России», председатель совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ»